ご質問は「マンションを相続して売却するには、何をすればいいですか？」です。

今回は、お父様は既にお亡くなりになっており、お母様の所有マンションを一人娘のA様が相続することになったケースでした。

このケースですと、被相続人がお母様で、相続人はA様おひとりになります。

相続人がおひとりなので遺産分割協議書はいらないのですが、お母様の戸籍謄本類はやはり全部必要ですね。

戸籍謄本の取得方法

戸籍謄本類の取得方法は、最後の居住地の役所でお母様の戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍を、生まれたときから亡くなるまでの分を全部取得したいと伝えると、可能な時期までさかのぼって取得できます。

それ以前の分は、当時の本籍地に行ってくださいと言われます。

戸籍謄本類は、郵送で定額小為替と戸籍謄本等郵送請求書、返信用封筒を添えて送ることで取得することができますので、郵送で申請したほうが多少時間はかかりますが、らくだと思います。

不動産登記簿の名義変更

マンションや土地などの不動産は、例えば東京法務局⚪⚪出張所とか、⚪⚪地方法務局⚪⚪支所といった各法務局に登記されています。

それぞれの不動産に所有者の住所氏名が登記されていますが、黙っていても変更してくれませんので、相続したことを理由に名義を変えてもらいます。

費用は登録免許税がかかります。

代行して司法書士に依頼した場合には、戸籍謄本類の取得も代行してもらうと登録免許税以外に報酬だけで数十万円かかりますが、ご自分でやることも可能です。

税務署へ申告

相続税の申告と納付をするのですが、10ヶ月以内に相続税を納付することが決まっています。

意外とすぐに10ヶ月が過ぎますね。

マンションを売却して実際に換金されるまでそこそこ時間がかかるのが普通ですので、早くいろいろ目処をつけて安心しておくことが大事です。

マンション管理組合への届出

マンションには管理組合というのがあって、マンション全体を管理しています。

ですので、相続で名義が変わったことを届ける必要があります。

マンション所有者は、毎月銀行自動引き落としで管理費と修繕積立金を支払っていますので、この手続きもしておかなくてはいけません。

当社の強み

当社の特徴は、お客様に寄り添い、諸々の書類や手続きを含めて、最初から最後まで全部をフォローアップすることが出来ることです。

経験の少ない担当者ではなく、社長自らの手でサポートしますのでご安心ください。　

オンラインでの対応もできますので、わざわざ東京千代田区までお越し頂かなくても、ご自宅からご相談ください。きっとご満足いただけるはずです。

不動産相続は、他の財産とは異なる手続きがあり、いろいろと面倒なことが多いですが、相続が始まった以上は避けて通れませんね。

ここでは一つ一つ解説いたします。

遺言書の確認をする

まず、故人が生前に遺言書を作成していたかを調査する必要があります。

理由は、遺言書があると無いとでは、その後の手順が大きく変わるためです。

遺言書があるときは、遺言通りにそれぞれ財産を相続していきます。

そして遺言書がないとき、これから説明するように、誰がどの財産をどれだけ相続するかを、法定相続人全員で話し合って決めなければいけません。

遺言書は公証役場で確認できる

具体的な調査として、まず「公正証書遺言」が有るか否かを最寄りの公証役場で遺言検索により確認します。

公証役場とは、公正証書を作成する公証人が必ず１名以上は配置されている法務局の管轄機関で、全国に300箇所くらいあります。

公証役場では必要書類を揃えて行かないと無駄になる可能性があるため、まず電話で相談します。

法務局に遺言書が保管されている場合もある

次に法務局に遺言書が保管されていないか確認します。

「自筆証書遺言保管制度」で遺言書を作成している可能性があるからです。

自筆証書遺言保管制度とは、自筆で書いた遺言書を法務局で保管してもらう制度です。改ざん、紛失や隠蔽のリスクがありません。

最初に法務局で遺言書の形式面をチェックしてもらえるため、法律に則った形式の遺言書であることが確認できています。

費用も数千円で済むので、手軽でメリットが大きいです。

遺言者が死亡した場合には、法務局から相続人に遺言書保管について通知があります。そのため知らずに放置してしまうリスクを回避できます。

その後は各相続人が全国の法務局で遺言書のデータを閲覧できるようになります。これにより相続人がそれぞれ遠方にいるようなケースでは、大きく時間と手間を節約することができます。

このように、自筆証書遺言保管制度はとても良く出来た制度です。

自筆証書遺言保管制度を使った遺言が存在するかどうか不明で、法務局から通知が届かない場合は、念の為必要書類を揃えたうえで管轄法務局にて遺言書保管事実証明書の交付の請求をします。

故人が通知を希望していない場合や他の相続人に通知を送っていたり、何らかの理由で通知が届かないケースが考えられるからです。

自宅にあった遺言書は開封しないこと

自宅やその他の場所で遺言書を発見した場合には、開封せずに家庭裁判所の検認を受ける必要がありますのでご注意ください。

検認を受けることにより、遺言書で不動産登記や銀行預金の手続きが出来るようになります。

検認では遺言書の形式や状態を調査して、その結果を検認調書という公文書にしてもらいます。

具体的には封の状態、筆跡と印鑑の照合などをしますが、遺言書の有効無効を判定確認するものではありません。

法定相続人を具体的に洗い出す

相続で遺言書がないときは、法定相続人の間で遺産分割の協議をして相続配分を決めなくてはならなりません。

そのためには法定相続人が誰で、どこにいるかを洗い出す必要があります。

法定相続人とは、被相続人の財産を相続できる人のことです。故人の財産を誰が相続できるのかは民法で具体的に定められています。

法定相続人は基本的に配偶者と子供

法定相続人は、基本的には故人の配偶者と子供全員です。

故人が過去に離婚や死別を経験している場合、亡くなられた時点では配偶者がいないことになります。このときは子供全員が法定相続人になります。

別の配偶者との間出来た子や、認知をした子も同じように法定相続人です。ただし、配偶者の連れ子で養子縁組をしていない場合には法定相続人になりません。

故人よりも先に亡くなった子供に子供（故人からみて孫）がいる場合は、その方も法定相続人の　１人となります。これを代襲相続人といいます。

故人に子供がいなければ親が法定相続人

故人が独身で子供がいない場合、故人の両親が法定相続人です。

また、故人が結婚はされていたものの子供がいないときは、故人の配偶者と両親が法定相続人になります。

故人の親も子もいなければ兄弟姉妹が法定相続人

ただ故人の両親は、故人よりも先に亡くなられていることがほとんでです。故人の両親が亡くなられているときは、故人の兄弟（姉妹）と故人の配偶者が法定相続人になります。

法定相続人となる兄弟・姉妹は、父親が同じで母親が違う方と母親が同じで父親が違うも含むことに注意しましょう。

そして、すでに亡くなっている故人の兄弟姉妹に子供（故人からみて甥・姪）がいれば、その方は代襲相続人として法定相続人となります。

法定相続人は故人の戸籍ですべて確認できる

法定相続人については、ここまで説明したとおりです。

法定相続人を全員洗い出す方法としては、故人（被相続人）が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本や除籍謄本を取得することです。

その他、コンピューター化以前の改正原戸籍謄本も取得します。

除籍謄本とは戸籍の中に入っている人が結婚、転籍、死亡などで誰もいなくなった戸籍の謄本です。

故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本・除籍謄本を取得すると、法定相続人となる可能性がある親・兄弟姉妹・子・認知している子・養子の有無がわかります。

ですから、まずは戸籍謄本や除籍謄本を取得して法定相続人を洗い出します。

法定相続人がどこにいるか調べる

法定相続人を洗い出して連絡先がわからない方がいましたら、親類のなかでその方を知っている人がいないか良く調べます。

誰も知らなければ、本籍地で戸籍の附票を取得して現住所を調べることができます。

財産を調査する

続いて故人の財産を全て調査します。

法定相続人同士で遺産を分け合うのは、不動産だけではありません。

全ての相続財産について誰がどの財産を相続するか、不動産を含めて全て決める必要があります。

相続財産の種類は預貯金、不動産、株式などの有価証券、ゴルフ会員権、宝石、貴金属、自動車などがあります。

不動産は市区町村役場で名寄帳を取得すると、故人名義の不動産が一覧で把握できます。

注意点としては、各市区町村ごとに取得してなくてはならないのと、今年取得したばかりの不動産は掲載されていません。また、今年になってから売却した不動産は未だ掲載されています。

ですので、名寄帳に基づいて登記事項証明書を取得する必要があります。

株式のなかには新聞に株価が載っている上場銘柄の他に、中小企業の株式（未上場株式）も含まれます。

故人が会社の経営者か共同経営者等だった場合には、ほぼ未上場株式を持っていらっしゃいます。

中小企業は実際に株券を紙で発行していないケースが多いので、机の中や金庫を探しても株券は見つかりません。

会社の株主名簿に記載されていますので、そちらで確認します。

借金など負の財産としては住宅ローン、アパートローンなどと、未払いの税金などです。

ちなみに、住宅ローンやアパートローンなどは団体信用生命保険に加入していれば、保険金ですべて返済できる仕組みになっていますので、その場合は負の財産になりません。

遺産分割協議を取りまとめる

遺言書がない場合には、全ての財産を法定割合にて相続するか、遺産分割協議書を作成して遺産の取り分を決めます。

遺産分割協議書とは、法定相続人同士で協議し同意した内容をまとめて書類にしたものです。

遺産分割協議書は、家庭裁判所で相続放棄の手続きを完了した人以外の、相続人全員の同意と署名捺印が必要です。

不動産については、該当する複数の相続人が全員売却の意志があるときは、代表者1名が登記名義人となり相続登記を行い、売却代金を約束した割合で分配する方法を取ることが多いです。

そうした方が圧倒的スムースに取引が出来るからです。

また、相続した不動産に引き続き住み続ける方がいる場合、実際に住む人が相続されるのがよいでしょう。

その場合は、別の財産を他の相続人の方が相続されるケースが多いです。

自宅用不動産はお金に換算すれば別の財産より高いこともありますが、実際の相続では全員に平等に同じ金額で分けることの方が珍しいと言えます。

必要書類を集めておく

相続登記に必要な書類は次のようなものになります。

• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票
• 被相続人の戸籍謄本と除籍謄本
• 被相続人の住民票の除票と戸籍の附票
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書・権利証（登記識別情報）
• 固定資産評価証明書
• その他

上記の必要書類について、ここから説明します。

相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票

故人がお亡くなりになった日以降に発行されたものを取得します。

被相続人の戸籍謄本

被相続人が出生してから死亡時までの全ての戸籍（除籍、改製原戸籍、原戸籍）を取得します。

本籍地が遠方の場合など、郵送でも取得できます。

被相続人の住民票の除票と戸籍の附票

こちらも郵送で取得できます。

遺言書もしくは遺産分割協議書

公正証書遺言と法務局に保管されている自筆証書遺言は家庭裁判所の検認は不要ですが、その他の遺言書は検認を受け検認調書を取得します。

遺産分割協議書には、全員の署名捺印と印鑑証明を取得しておきます。

不動産の登記事項証明書、権利証（登記識別情報）

登記事項全部証明書は、不動産の地番、家屋番号、地目、地積、床面積、構造、種類、所有権者、抵当権者などが記載されています。

権利証は和紙の書類で、書類の表紙には「登記済証」となっていることが多いです。

現在では和紙の登記済証ではなく、「登記識別情報」という名のA4の特殊な紙に12桁の数字と符号が印字されていて目隠しシールが貼ってあるものが、通称「権利証」です。

ずっと以前から所有していた不動産の場合は、和紙の登記済証であることが多いです。

なお、登記識別情報の目隠しシールは剥がさないように保管しておきます。

固定資産評価証明書

都税事務所・市役所・町役場の固定資産税課で取得します。

不動産の評価額が記載されており、併せて公課証明を取得すると固定資産税・都市計画税の額が記載されています。

その他

必要に応じて故人が保管していた、土地の測量図、建物の図面、建築許可証、検査済証などを集めておくと良いです。

相続登記（不動産の名義変更）

遺産分割協議書が完成しましたら、不動産の名義変更（相続登記）を行います。

所有者不明の山林問題が顕在化したことから、不動産の相続登記は相続の開始と所有権の取得を知った日より3年以内に行わなければならないと法律で決まりました。（10万円以下の過料）

不動産の相続登記は、管轄する法務局に申請して行います。

平日の日中に何度も時間を取れないケースや、相続人が複数であるなど申請が煩雑で難しいケースでは、全てプロに任せてしまった方が良いかもしれません。

不動産の査定・売却

不動産はまず不動産会社に査定を依頼して説明を受けます。

査定の時点では相続登記がされていなくても構いません。

不動産の売却方法には不動産会社が買主となって買取りする場合と、不動産会社の営業が他の買い手を見つける仲介とがありますので、状況にあった方法で売却することになります。

例として買取りが向いているケースは

• 手間と時間をかけたくない
• 周りに知られたくない
• 売却が難しい不動産である
• 売却後に建物の不具合などの責任を負いたくない
• 土地がかなり広い
• 当時の工事に必要だった許可証や検査済証がない

相続税の申告・納付

相続税は、相続の発生から10ヶ月以内に申告納付を行います。

各相続人はそれぞれ相続税額を計算し申告書を作成します。

相続税の納付書はインターネットでは取得できませんので、最寄りの税務署へ行って多めに貰ってきます。

納付書は各相続人がそれぞれで記入し納付します。

税理士に依頼する場合には、相続を扱っている税理士が良いです。

不動産を売却したとき相続税以外にかかる税金

不動産を売却したとき、相続税以外にもさまざまな税金がかかります。

必要な税金を以下の表にまとめました。

まとめ

これまで解説したとおり、相続で不動産を売却するためには、多くの手順を踏む必要があります。

法定相続人同士での協議や、書類集め、専門家への依頼など、かなりの重労働であると言えます。

また、不動産を相続して売却するという経験は人生の中でも１度あるかないかです。

そのため相続登記や売却、申告納税の手続きが思うように進まないケースがほとんどです。

私どもの不動産相続サイトでは、不動産や中小企業株式などを相続される方に対して、それぞれの分野のエキスパートと組むことにより、ワンストップのサービスを提供しております。

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⇒不動産を家族信託するのはなぜ？

個人でアパートを建てるとなったら、アパートローンを使うのがスタンダードですね。

ここでは、家族信託とアパートローンについて解説します。

なぜ家族信託を使うの

アパートを建てることは相続税の節税対策にとても有利です。

そこについては、別の記事で詳しく説明します。⇒不動産で相続対策って有効なの？

では、なぜ家族信託を使うのでしょうか。

家族信託を使うと以下２つの大きなメリットがあるからです。

・認知症などにより経営が出来なくなるリスクの対策ができる。

・受益者連続型信託を使って、二次相続以降の信託財産を誰が継承するかを明確にできる。

経営が出来なくなるリスクの対策ができる

家族信託を使ってアパート経営をする1つ目のメリットは、経営が出来なくなるリスクの対策ができることです。

認知症などにより意思能力が正常でなくなった際に、経営ができなくなってしまいます。

大きな修繕や新規借入金その他いろいろな法律行為が執り行えないことになってしまうからです。

家族信託を使うと、例えば委託者である父が認知症になってしまっても、受託者である長男が法律行為を執り行うので問題ありません。

なお、以下の記事で家族信託について詳しく説明しています。

⇒不動産を家族信託するのはなぜ？

⇒認知症には家族信託が最適な理由とは

信託財産の継承者を明確にできる

家族信託を使ってアパートを経営する2つ目のメリットは、受益者連続型信託を使って、二次相続以降の信託財産を誰が継承するかを明確にできることです。

受益者とは、信託財産から利益を得る人のことです。

そして給付を受ける権利のことを受益権といいます。

受益者連続型信託では、受益者がお亡くなりになったとき、相続人があらたな受益者となり信託契約は継続させたままにします。

このとき、委託者の地位も同時に相続人であるあらたな受益者にうつします。

また、受益権はあらかじめ指定された者に順次承継されることから、受益者連続型信託というのです。

一方、受託者は次の受託者を取り決めておくことができますし、複数人や法人でも受託者になり得ます。

例えばこのようなケースが見受けられます。

ご夫婦に子供がなく、ご主人がお亡くなりになったときは奥様に財産を全てお渡しして、奥様がお亡くなりになった後はご主人の甥などに財産を継承する取り決めを、あらかじめ確定しておきます。

受託者は信頼できる親戚の方であったり、家族で一般社団法人をつくって受託者とすることもあります。

また、もっと先の継承まで指定できますが、信託は30年ルールといって期限があるので永遠ではありません。

当初締結した信託契約が30年経過した後に、あらたに受益者になった人が亡くなった時が期限と決まっています。

このように受益者連続型信託では、遺言書でも不可能なことが可能になる大きなメリットがあり、デメリットを考慮したとしても恩恵を受けられる人は多いのです。

アパートローンはどうするの

家族信託を使って賃貸アパートを購入する場合、ローンを扱ってもらえない金融機関もあります。

理由は、金融機関によっては家族信託案件に対応する融資制度が出来ていない場合があるからです。

しかし、いろいろとイレギュラーなことが多いものの、取り扱い金融機関は確実に増えており、今後は広く普及していくと推測されます。

すでにアパートローンを借りているときは

家族信託をはじめる際に既にローン返済中のアパートを持っている場合は、そのアパートを家族信託に組み入れることができるのでしょうか。

これについては、信託契約書を作成するときから金融機関と相談して、承諾してもらう必要があります。

仮に承諾を得ずに家族信託に組み入れると、アパートの所有者が受託者に変わることにより、ローン契約の条項に違約することになる可能性が高くなることが理由です。

また、ローンを従来のままにしておくか、新たに借り換えをするか、または、受託者を連帯債務者にするかなどの方法について、金融機関とよく相談しなければなりません。

まとめ

• 家族信託を使ってアパートを経営するメリットは大きい。
• 金融機関によって対応が変わる。
• すでにローンを借りて経営しているアパートは、家族信託に組み込む際に金融機関と相談が必要。

家族信託を始めるときは、専門家にコンサル指導を受けながら微に入り細に入りフォローしてもらい、始まった後も相談に乗ってもらえるような関係性をもって始めましょう。

いざ親が認知症になってしまったとき、財産はどのようになってしまうと思いますか？

認知症で意思能力がなくなってしまったら、いろいろと不都合なことになってしまうのです。

例えばこんなことです。

• 銀行口座を凍結されてしまう。
• 家を売ったり貸したりできなくなってしまう。
• 遺言を作れなかったり、生前贈与も出来なくなってしまう。
• そのため相続対策、相続税対策が困難になってしまう。

施設に入るための資金を捻出するために、不動産を売却したりすることが出来ないので、お金の面で不都合なのと、

本当は親が決めてくれたら良かったものを、後に残された人同士が話し合って決めなければならなくなるので、争いの原因にもなってしまうのです。

相続税支払いのためにキチンと対策を打っておけば問題なかったのに、何も出来なくて、どうしようもなくなってしまいますね。

事前に認知症対策をしておくだけで、こんな事にならずに済むとしたら、どう思いますか？

近年とても有効な対策として「民事信託」（家族信託）を利用しているご家族が大変増えているんです。

認知症の人（意思能力のない人）の財産管理として以前から「成年後見制度」がありますが、「家族信託」を利用する人が増えているのには理由があるんです。

「家族信託」が認知症対策に最適な理由と、成年後見制度との違いについて説明しますね。

以前は成年後見制度を利用するしかなかった

法定後見制度と任意後見制度

ちょっと堅苦しい文章なので、簡単に斜め読みでも大丈夫ですよ。

成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」の2通りの方法がありますが、任意後見はご本人が元気なうちに任意後見人を決めておく制度です。

認知症が進行して意思能力がなくなった後は、家庭裁判所を経由する法定後見制度を利用することになります。　※認知症の程度が軽い場合は保佐人、補助人制度もあります。

ここから少し法定後見と任意後見のそれぞれについて説明しますね。

法定後見制度とは

法定後見制度は親族等（配偶者、4親等内の親族）が家庭裁判所に申立てて、裁判所が弁護士や司法書士、その他の専門職などを成年後見人として選任する制度です。

成年後見人は、身上監護といって被後見人（ご本人）の、例えば介護施設との契約を代理で行うなどの手続きが可能ですが、介護や身の回りの世話は一切してくれません。

それから、本人の財産を守ることを目的としているため、財産の管理方法が厳格であるという特徴があります。

そうして家族はご本人の財産を使って生活費を賄うことができなくなったり、ご本人のお金の使い方、財産はすべて後見人が管理することになります。

しかも成年後見人には、ご本人が亡くなるまでのあいだ、毎月2万円から6万円の報酬をずっと支払うことになります。

途中でやめることが出来ないのです。
※財産が多い場合には、報酬も高くなります。

それから、以前ご本人が住んでいた家を売却しようとしても、裁判所の許可がなければ売却できませんし、許可を取れるとは限りません。

むしろ許可を取るのは難しいことも多いです。

また、家以外の不動産を売却する場合でも、後見監督人の同意が必要など、結構大変です。

任意後見制度とは

任意後見は、将来認知症になってしまったときに、子供や信頼できる人に後見人になってもらう契約を、あらかじめ公正証書で結んでおくものです。

契約内容は、本人の判断能力が低下したとき、日常生活、療養看護、財産の管理、紛争処理の手続きに関する代理権を与えるというものになります。

任意後見人は、親族でもそれ以外でも構いません。

将来認知症が発症したら実際に任意後見人がつくのですが、その際裁判所が選任した後見監督人が必ずつくことになります。

任意後見監督人に対しては、月々1万円～3万円の報酬をずっとお支払いするのです。

任意後見人は、公正証書に不動産の売却やその他に事についても後見人に任せることを記載しておくことで、財産管理がしやすくなります。

このように成年後見制度は良い面もありますが、使いにくいことも多いのと、費用負担が重いことがあるので、最後の最後の手段で考えるものです。

 家族信託が最適である7つの理由を説明

さあ、ここからが本題です。

デメリットはあるの？

このように認知症対策や相続対策に大変有効な家族信託制度ですが、デメリットがないわけではありません。

身上監護権がない

家族信託における受託者には身上監護権がありません。

身上監護権があるとは、住居の契約、介護・福祉施設やリハビリ施設との手続きや処遇の監視、医療機関との手続きを行ったりすることができることです。

家族信託の受託者は本人の財産を管理しますが、法的な代理人ではありません。

反対に成年後見人には身上監護権があります。といいますか、身上監護、財産管理と裁判所への報告が後見人の仕事です。

家族信託制度と成年後見人制度は併用できますが、しっかりした家族がいらっしゃる場合には、普通は家族信託だけで問題ないでしょう。

損益通算が出来ない

とても専門的なお話しですが、家族信託では信託内と外とで損益通算ができません。

所有不動産から家賃をもらっているケースで、具体的には信託財産に入れた分の不動産から損失がでた場合でも、信託財産に入っていない所有不動産の利益とは損益通算できないことになってます。

加えて、信託財産の損失は翌年に繰り越しができません。

この辺はちょっとネガティブな面です。

所有している不動産のうちどれを信託に入れるか、全部を入れるかよく検討しなくてはいけません。

家族信託は、その財産を信託するか自由に設計できますので、そのへんも柔軟性があります。

家族内のトラブル

これほどメリットのある家族信託ですが、家族内の意見の相違などでトラブルになる可能性に注意です。

成年後見人が裁判所が選任した弁護士であったりして自由が効かないし、家族はどうすることもできない。

家族信託を利用する場合は逆に自由が効きますが、家族同士の争いにならないよう信託契約の内容について十分に理解したうえで進めていくことが大切です。

また、仲の悪かった親族から遺留分請求を受けて裁判になったことがあり、東京地裁では判決が一度出ましたが、まだ最高裁判決は出ていません。

これは、特定の子供にだけ実質的に相続財産を渡さないように仕組まれている家族信託契約だったわけです。

信託法から解釈すれば家族信託では遺留分が存在しないのですが、ある親族に対する遺留分対策として家族信託を利用した場合には、裁判で信託契約が無効になる可能性がありますね。

家族信託のメリットが多い3つのケース

家族信託はメリットが多く、認知症対策として最適な制度ですが、

そのなかでも家族信託のメリットが多い３つのケースについて説明します。

1．収益不動産を所有している

ある意味当然ですが、資産家に対してメリットが大きいです。

特に収益不動産を持っていらっしゃる世帯には、家族信託が効果的です。

家族信託をしないまま認知症になってしまうと、賃貸借契約や売買契約をはじめとする法律行為が滞ってしまいますね。

先に家族信託契約を結んでおけば、認知症になっても受託者が管理運用を引き続き出来るため、メリットがかなり大きいです。

2．子供さんに障がいがある

先ほどすこし触れましたが、障がいのあるお子様に財産を相続させるときです。

障がいがあるお子様が財産を相続したとき、管理が出来ずに失ってしまうかもしれません。

家族信託では障害のあるお子さんが生涯困らないよう、他の子供や親戚に財産を管理してもらうことが可能となります。

3．経営者である

自らオーナーとして会社の経営をしている方に対してメリット大です。

オーナー会社はその株式会社の株が大きな財産ですが、会社のほとんどは非上場ですので換金はなかなか簡単にできません。

オーナー経営者が株の大半を所有している状態で何も対策をせずに認知症が進行してしまうと、会社も大変なことになります。

一番の問題は、会社の経営が立ち行かなくなることですが、成年後見制度を安易に使ってしまうとどうしようもなくなってしまいます。

元気なうちに家族信託を使って事業承継を含めた対策を講じておくべきでしょう。

家族信託契約をフレキシブルに設計して、会社ごとにまたご家族に一番合った形で信託契約をつくるのです。

ここでは詳しく触れませんが、受託者を一般社団法人にする等、後継者が未だ決まっていない場合でも方法がいろいろあります。

家族信託は認知症発症後に利用できる？

家族信託の契約には本人の意思能力が絶対条件

「家族信託」信託契約であるため、意思能力がないと契約が無効になってしまいます。

とはいえ、実際にはご本人の意思能力はどの程度なら大丈夫なのでしょうか。誰がどのように判定するものでしょうか。

私の両親が二人とも認知症を患った経験から申し上げますと、家族がもしかして認知症かな？と思ったときくらいであれば、実際に病院で認知症と診断されたとしても、まだ軽度であり、家族信託の契約締結は大丈夫の可能性がかなりあると思います。

信託契約を行う場合、まず専門家が面談を行い本人の意思能力を判断します。

意思能力の確認を行う流れ

信託契約書を公正証書で作成し、信託不動産の登記申請が必要になります。

その際の実務で、公証人および不動産の登記申請を代理で行う司法書士がそれぞれ意思能力を判断するのです。

公証役場で公証人が本人確認をし、契約内容と当事者の意思確認を行い、契約書を公正証書にします。

公証人は本人に対して、住所・氏名・生年月日や、信託契約に書かれている財産の中身、誰に委託するか、最終的に誰に財産を渡すかなどを聞き、意思能力があるかどうか判断します。

不動産登記申請は通常司法書士へ委任するので、司法書士は内容確認のため必ず本人に意思確認をしなければなりません。

これについては、公正証書が出来上がってから、あまり時間をおかずに行えば問題ないでしょう。

まとめ

認知症が進行してからでは、これほど便利な家族信託を使うことは出来くなってしまいます。

しかし、私の両親が認知症になった経験からですが、まだ最初のうちは軽度の状態がしばらくの間、続くのではないでしょうか。

そのときが最後のチャンスです。

いつも会っていると変化に気づかないこともあるでしょう。

本人も認めたくないし、周囲の人や子供であっても言い出しにくいですね。

でも、私の両親は、まずは父が軽い認知症のようになって、でも、それほどでもないとずっと思っていました。

しかし、ある時からは加速がついてみるみる生活能力が低下していったのです。

そうこうしているあいだに、気がついたときは母も少しおかしくなっていたのです。

病院に行って診断してもらうのは、そのような状態になってからの人が多いと思いました。

でも、決して目をそらしては駄目です。

摩擦を恐れずに行動してください。

そして、できれば専門家にすぐ相談するべきです。

しかし、実際の現場では、弁護士、司法書士や税理士でも認知症と家族信託に精通している人が少ないのと、不動産取引関係、金融関係、会社経営の経験が豊富で、税務法務にも見識がある実務の専門家がとても重要な役割を担っているのです。

⇒家族信託って不動産を売却できるの？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒サイトマップ

相続税対策には不動産がとても良い。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産を購入することで節税できるのは、不動産が取引される時価と相続税評価額に大きな開きがあることが理由です。

この記事では、どのように不動産が相続税対策になるのか詳しく説明します。

不動産で節税される例

1億円の土地を買った場合

現金で1億円を相続すると相続税評価額は1億円です。相続税は1億円に対してかかります。

それに対して時価1億円の土地の相続税評価額は70～80％か、場所のいいところではもっと大きく評価額が下がります。

相続税は相続税評価額を基にして計算されますので、相続税もその分大きく下がります。

所有地に1億円の賃貸アパート・賃貸マンションなどを建築した場合

賃貸用の建物を建築したときは土地建物それぞれ相続税が下がります。

建物の相続税評価額は建築費の60％程度になることが多いようです。

建物の年数が経つほど3年毎に評価額は低くなっていきます。

また、経年では下がりませんが敷地の評価額も貸家を建てることによって下がります。

例えばその土地に設定された（国税庁が決めた）借地権割合が70％であった場合

借地権割合70％×借家権割合30％×賃貸割合　が相続税評価額から減額されます。

アパートが満室賃貸中であれば、70％×30％×100％＝21％　

更地の場合に比べて21％分評価額がさがりますので、建物と合計して大きく相続税評価額が下がります。

以下のページで各市町村の土地について、前面道路の路線価図を見ることができます。

路線価図では相続税評価を計算するための路線価と借地権割合を調べることができます。

国税庁ホームページ（借地権割合　路線価）

土地付収益物件を購入した場合

土地付収益物件を購入した場合も土地建物それぞれに相続税が下がります。

収益物件の時価は、都会になるほど相続税評価額と比べてかなり高くなるケースが多く、

時価と相続税評価額の乖離がとても大きくなるため、現金や地方の不動産を相続するのに比べて大きく相続税を減額できます。

これについては物件によってさまざまですので、また別の記事で触れます。

小規模宅地の特例を利用できる

小規模宅地の特例制度を利用すると大きく節税できます。

200㎡（約60.5坪）から400㎡（約121坪）までの小規模宅地は、相続税評価額から50％から80％もの割合を減額できます。

要件は居住用、事業用、同族会社事業用、貸付事業用に該当する土地です。

小規宅地宅地の特例は、優先順位を決めて複数の不動産に適用させることも可能です。

単価の高い土地を優先して小規模宅地の特例を使えば、それだけ節税効果が大きくなるわけです。

単価の低い面積の大きな土地から、単価の高い面積の小さい土地へ買替えることはとても有効です。

ただし、更地は特例を受けられません。

詳しくはこちら　国税庁（小規模宅地）

銀行借入金は差し引きして節税できる

収益不動産を購入するとき、通常は購入する収益不動産を担保に銀行からローンを借りて購入します。

そうすると月々の返済にくらべて家賃の方が大きいので余裕ができると同時に、相続税評価額からローン残高を差し引いた額が相続税の計算の基となるので、大きく節税が可能になります。

収益不動産を購入することは、相続税対策にとても効果的です。

まとめ

自宅や賃貸マンションなどの不動産を購入することで相続税を節税できます。

また、小規模宅地等の特例などの税制の優遇があり、さらに節税できます。

このように、相続税と不動産には切っても切れない関係があり、できれば専門家に相談するべきです。

また、法律や税務だけの専門家よりも、不動産を熟知し、なおかつ税務法務にも精通している専門家が極めて重要になっているのです。

当社代表の柴田は、野村證券・リクルート・大和ハウス工業などに在籍し、法人営業とオーナー顧客に対するコンサルタント職を通じて、特に不動産はもちろん、法人付随する税務法務や投資に関する知識と経験を積んでおります。

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⇒不動産を家族信託するのはなぜ？

どちらが有利か不利かで迷われている方もいらっしゃると思います。

ここでは家族信託と生前贈与の違いについて解説します。

家族信託と生前贈与の違い

家族信託は贈与税が発生しない

家族信託は、親の財産を家族に託し、そこから得られた利益を受益者である親が受けるものです。

家族信託では、委託者と受益者がどちらも同じ人物である以上贈与税はかかりません。

贈与税がかかるケースとしては、受益権を贈与したときや、受益者が委託者と異なるときです。

家族信託で不動産を売却すると、売却代金は信託口座に入金され、受益者である親のために使える金銭となります。

また、受益者が死亡し信託財産が相続されたときには相続税がかかります。

生前贈与は完全な所有権がすぐに移る

生前贈与は、財産の完全な所有権が親から子（または孫など）に移転します。

子は贈与を受けた財産を自由に使い、管理処分も自由です。

ただし、家族信託にくらべて以下の3つの点で税金が不利になります。

生前贈与が良く使われるケースは以下の2つです。

• 子が家を買う資金の一部を親がだすとき
• 孫の教育資金として贈与するとき

暦年贈与はできる？

暦年贈与は、年110万円までは贈与税がかからないことを利用して、毎年110万円を贈与していく相続税対策の方法です。

生前贈与では、贈与契約書と110万円分の不動産持分移転登記をすることで贈与できますが、家族信託では、受益者が利益を得られる権利（＝受益権）を110万円分贈与します。

この場合、不動産取得税や不動産登録免許税の点で家族信託のほうが有利になります。

⇒くわしくはこちら

家族信託で悩んだら専門家に相談

家族信託の契約と運用については、専門家に相談し継続的にフォローをしてもらうことが肝要です。

不動産や非上場株を含む場合には、特に専門的な知見が必要になります。

家族信託、相続で悩んだらこちらにご相談ください。

⇒家族信託でアパートローンはどうなるの？

⇒サイトマップ

しかし、相続問題に家族信託が万能かといえば、そうではありません。

中には家族信託を利用しても何のメリットもない方や、家族信託を利用したがためにむしろトラブルが増えてしまう方もいらっしゃいます。

そこでここでは家族信託が不要もしくは難しいケースを紹介します

1.争いのある親族関係

家族信託が難しいパターンの1つ目は、親族関係に争いがあるときです。

家族信託を使って家族の将来問題を解決するためには、家族全員の理解が必要です。

他の家族に知らせずに家族信託契約を締結することは可能ですが、後に問題が発生します。

家族信託は受託者に権限が集中しますので、そのことに不満を持つ家族が出てくるとトラブルになってしまいます。

また、信託契約時の意思能力についても後から問題視されたりします。

ですから、問題を少しでも回避するため家族信託の契約は公正証書にて締結します。

なにしろ最初から家族全員が承知していることが一番良いパターンです。

2.信頼できる親族がいない

家族信託が必要ないパターンの2つ目は、信頼できる家族がいないときです。

家族信託は基本的に家族のなかで契約を締結するのですが、受託者である子の権限が強く、子の責任が無限にあると言えます。

つまり、受託者である子が本来の役目を外れて勝手なことをしてしまうことも有り得ます。

そのため、親族が信頼できないにも関わらず家族信託を締結してしまうと財産を守るどころか、逆に失ってしまうことになりかねません。

このように家族が完全には信頼できないときは、信託監督人をつけることで対処ができます。

また、一度家族信託を締結しても、委託者が解除権を有する契約内容にしておくなど適切な契約をしておけば、締結後に解除することも可能です。

しかし、契約締結時に費用がかかっていますので、その分を損することになります。

3.不動産を所有してない

家族信託が必要ない3つ目のパターンは、不動産を所有していないときです。

預金や現金といった金銭だけであれば、家族信託を使うメリットは少ないのでおすすめしません。

家族信託は不動産の賃貸管理や改装、売却処分やその他の相続対策ができることが大きなメリットです。

もちろん金銭の額にもよりますが、認知症により銀行口座を凍結されてしまうリスク対策には有効です。

ただ、不動産はなくても、中小企業の社長など非上場株式の財産があるケースは、相続や認知症対策として家族信託が有効となるケースがとても多いです。

4.財産が凍結されても問題ない

家族信託が必要ないパターンの4つ目は、財産が凍結されても問題ないときです。

多くの方にとって家族信託を締結する大きな目的は、親の終身の生活支援のためであり、病院代や施設代など親の生活に関わる費用を支払っていくためです。

そのため、親が認知症になり預貯金が凍結されても、子供が親の面倒をみるので特に問題が生じないケースでは、家族信託は余分な手間と当初費用がかかるため無駄です。

5.信託できない財産が多い

家族信託が必要ないパターンの5つ目は、信託できない財産が多いケースです。

家族信託に組み込めない財産は、代表的なものは農地です。

農地は農地法により信託できないこととされています。

ただし、どうしても農地を信託したいときは、条件付信託契約を交わし農業委員会の手続きがおりたら信託契約の中に組み入れることとします。

その他、証券会社に預けている投資信託なども、証券会社が対応しないケースがあります。

また、年金受給については、本人以外は出来ません。

これら家族信託に組み込めない財産が大半の方にとっては家族信託のメリットを活かせないため必要ありません。

家族信託で悩んだら専門家に相談

家族信託の契約と運用については、専門家に相談し継続的にフォローをしてもらうことが肝要です。

不動産や非上場株を含む場合には、特に専門的な知見が必要になります。

家族信託、相続で悩んだらこちらにご相談ください。

⇒認知症には家族信託が最適な理由とは

⇒サイトマップ

ここでは不動産の売却について説明します。

受託者（子）が売主となって売却する

家族信託を利用して受託者（子）に所有権を移した不動産は、受託者が売主となって買主と売買契約を締結することで売却することが出来ます。

もし委託者兼受益者（親）の意思能力がなくなってしまっても、受託者（子）だけで売却が可能です。

売却代金は信託専用口座に入金し、引き続き受託者（子）が委託者兼受託者（親）のために管理していきます。

不動産売買の手続きについて、買主の不利益など一切ありません。

強いて言えば、売る人側は家族信託を熟知していない不動産会社には依頼しないほうがよいですが、買う人側は全く関係ありません。

ただし、家族信託を組成した信託契約書の中で、不動産の売却を可能にする条項が入っていなければ売却は出来ませんので注意してください。

まとめ

親が認知症を患い意思能力がなくなってしまうと、親名義の不動産の売却や有効活用が出来なくなってしまいます。

それは思いもよらないことかもしれませんが、家族にとって重大な問題を引き起こすことになってしまうことがあります。

問題を事前に防止するため、経験豊富な専門家に対策を講じてもらった方がよいのです。

⇒家族信託と生前贈与はこんなに違う～専門家が詳しく解説

⇒記事一覧

もし、あなたもしくはあなたの親が認知症になってしまったら、財産がどのようになってしまうのか考えたことがありますでしょうか。

ここでは、家族信託を使って事前に対策をたてる方法について、概略を説明します。

家族信託とは

まず始めに家族信託の仕組みについて説明します。

財産を所有しているお父様が「委託者」、子供が「受託者」となるのが最も多いパターンです。

家族信託が生前贈与と異なるのは、「受益者」を設定できることです。

受益者とは信託用語で、信託で発生した利益を受け取る権利を有する者をいいます指します。

不動産の名義は「受託者」である子供に移しますが、例えばそれがアパートだった場合、家賃収入は「受益者」であるお父様のものとなります。

家族信託の目的は、親の終身の生活支援のためであり、家族のためなのです。

家族信託のメリット

家族信託には4つのメリットがあります。

このメリットについて、ここからくわしく説明します。

親の認知症対策が出来る

家族の財産管理の面からも、親の認知症対策はとても重要です。

家族信託の一番のメリットは、親が認知症になって意思能力が無くなってしまったときに、子供が親に代わって不動産や他の財産にまつわる手続きを行えることです。

認知症対策をしていなかった場合、資産が凍結されてしまう大きなリスクがあるのです。

ちなみに家族信託は遺言信託とは全く違うものですので、混同しないようにしましょう。

相続争いを防ぐ効果がある

家族信託は、遺言の代わりとしても効果が絶大。具体的な相続のプランを作ることができます。

誰にどの財産を相続させるかを親の意思で決めることができ、その次の代まで決めておくことも出来ます。

例えば、お父様が亡くなったとき、財産の半分がお母様に移るとします。つぎにお母様が亡くなったときに誰にどの財産を渡すのかを、はっきりさせておくことができるのです。

相続争いは誰にでも可能性があり、特に中小企業のオーナーであれば、かならず対策をしておいてもらいたいのです。

家族以外の社員や取引先まで影響がおよぶ問題になるからです。

不動産オーナーについても同様に、かならず対策をしてください。

共有不動産を回避する

これは家族信託特有のメリットではありませんが、不動産が共有で相続されることは避けることができます。

共有名義の不動産は問題だらけですので、あらかじめ避けておくのがよいです。

不動産を夫婦以外で共有にすることは避けましょう。

また、既に共有名義の不動産があるときは、これらの管理運営を1人に任せる旨の家族信託契約を結ぶことによって、いちいち事あるごと所有者全員の署名捺印を取らなくてもよくなるのです。

成年後見制度を使わずに不動産や金銭の管理、売却もできる

成年後見制度はなるべく使わないほうが良いです。

意思能力がない親の財産を売ったり貸したりするためには、成年後見制度を使うことになるのですが、実際に家族の生活のためとか、相続税対策のため現金が必要になって、使っていない親の自宅を売却しようとしても、裁判所の許可がおりないことが良くあります。

また、認知症のお父様の財産は、以後成年後見人が管理しますので、お母様が生活費としてお父様名義の預金を使うことが出来なくなります。

そして、成年後見人には最低でも月数万円以上の費用がかかり、ご本人が亡くなるまで一生支払わなくてはなりません。

家族信託であれば、受託者は家族ですので報酬はなしでかまいません。

このような成年後見人制度は、利用しないに越したことはないのです。

あえて後見人を使うのであれば、任意後見人をおすすめします。家族や専門家を任意で後見人にできます。ただし、親の意思能力があるときに手続きをしておかなくてはなりません。

家族信託のデメリット

つぎに、家族信託の4つのデメリットをくわしく説明します。

意思能力があるときに信託契約を結ぶ必要がある

家族信託も任意後見人と同じで、親の意思能力があるうちに信託契約を結ばなければなりません。

すでに手遅れの場合には、どうしようもありません。

ただ、認知症になってしまっても、すぐに意思能力が無いことにはなりませんので、一度ご相談ください。

信託契約にコストと手間がかかる

家族信託を契約するにはコストがかかります。

受託者になった場合、年に一度税務署に信託計算書を提出する手間がいりますし、他の家族にも説明することになるでしょう。

契約はプロに依頼する必要があることと、不動産の名義が変わるため登録免許税がかかります。

具体的に、土地が固定資産評価額×0.3％、建物は固定資産評価額×0.4％の税金がかかります。不動産取得税はかかりません。

家族信託は公正証書で結ぶ契約ですが、その内容はプロに依頼しなければご自分達でできる物ではありません。

その理由としては、万人に合う契約書の雛形はないため、御一家にあったものを作成する必要があること。

将来トラブルの予測が難しく、契約内容の不備やルール不適合になってしまい、大きな欠陥のある契約をしてしまう可能性があること。

また、信頼できるプロに依頼すれば、信託が実際にスタートしたあとでも、ずっとアドバイスを貰えます。

ちなみに家族信託の目的となる財産は、金銭・不動産・自社株式・上場有価証券になります。

家族信託にも不動産にも自社株式にも強い専門家がいない

司法書士や弁護士でも、家族信託の細部に精通している人は極わずかしかいません。

法律家ですから法的に手続きはできるわけですが、御一家の相続の問題はそれぞれの不動産の特殊性であったり、会社をお持ちであれば自社株式のことや、税金対策など多岐にわたります。

特に財産が不動産や自社株式の場合、不動産・金融のプロであり家族信託のプロでもあるコンサルタントに依頼し、オーダーメイドで組立てることが必須です。

不動産の節税対策は別に必要

家族信託はそれ自体には節税効果はありません。

家族信託と併せて対策する必要があります。ただし、後から対策がすることが可能なように、家族信託の中身をつくっておくことができます。

信託した不動産は売却できるか

信託契約書に不動産の売却を含む条項を入れることで、受託者が売主となって売却することができます。

家族信託に精通した不動産専門家は少ないですが、普通に売却は可能なので心配ありません。

まとめ

これから人生100年時代に、財産オーナーご本人が途中で認知症になってしまったとき、家族が被る災難は多大であるかもしれません。

そのような問題を未然に防ぐために家族信託を使って対策することで、あなたの生活がよりよくなるでしょう。

⇒家族信託が必要ない5つのケースを専門家が詳しく解説