不動産で相続税対策とは？
相続税対策には不動産がとても良い。 不動産を購入することで節税できるのは、不動産が取引される時価と相続税評価額に大きな開きがあることが理由です。
この記事では、どのように不動産が相続税対策になるのか詳しく説明します。
不動産で節税される例
1億円の土地を買った場合
現金で1億円を相続すると相続税評価額は1億円です。相続税は1億円に対してかかります。
それに対して時価1億円の土地の相続税評価額は70～80％か、場所のいいところではもっと大きく評価額が下がります。
相続税は相続税評価額を基にして計算されますので、相続税もその分大きく下がります。
所有地に1億円の賃貸アパート・賃貸マンションなどを建築した場合
賃貸用の建物を建築したときは土地建物それぞれ相続税が下がります。
建物の相続税評価額は建築費の60％程度になることが多いようです。
建物の年数が経つほど3年毎に評価額は低くなっていきます。
また、経年では下がりませんが敷地の評価額も貸家を建てることによって下がります。
例えばその土地に設定された（国税庁が決めた）借地権割合が70％であった場合
借地権割合70％×借家権割合30％×賃貸割合 が相続税評価額から減額されます。
アパートが満室賃貸中であれば、70％×30％×100％＝21％
更地の場合に比べて21％分評価額がさがりますので、建物と合計して大きく相続税評価額が下がります。
以下のページで各市町村の土地について、前面道路の路線価図を見ることができます。
路線価図では相続税評価を計算するための路線価と借地権割合を調べることができます。
土地付収益物件を購入した場合
土地付収益物件を購入した場合も土地建物それぞれに相続税が下がります。
収益物件の時価は、都会になるほど相続税評価額と比べてかなり高くなるケースが多く、
時価と相続税評価額の乖離がとても大きくなるため、現金や地方の不動産を相続するのに比べて大きく相続税を減額できます。
これについては物件によってさまざまですので、また別の記事で触れます。
小規模宅地の特例を利用できる
小規模宅地の特例制度を利用すると大きく節税できます。
200㎡（約60.5坪）から400㎡（約121坪）までの小規模宅地は、相続税評価額から50％から80％もの割合を減額できます。
要件は居住用、事業用、同族会社事業用、貸付事業用に該当する土地です。
小規宅地宅地の特例は、優先順位を決めて複数の不動産に適用させることも可能です。
単価の高い土地を優先して小規模宅地の特例を使えば、それだけ節税効果が大きくなるわけです。
単価の低い面積の大きな土地から、単価の高い面積の小さい土地へ買替えることはとても有効です。
ただし、更地は特例を受けられません。
詳しくはこちら 国税庁（小規模宅地）
銀行借入金は差し引きして節税できる
収益不動産を購入するとき、通常は購入する収益不動産を担保に銀行からローンを借りて購入します。
そうすると月々の返済にくらべて家賃の方が大きいので余裕ができると同時に、相続税評価額からローン残高を差し引いた額が相続税の計算の基となるので、大きく節税が可能になります。
収益不動産を購入することは、相続税対策にとても効果的です。
まとめ
自宅や賃貸マンションなどの不動産を購入することで相続税を節税できます。
また、小規模宅地等の特例などの税制の優遇があり、さらに節税できます。
このように、相続税と不動産には切っても切れない関係があり、できれば専門家に相談するべきです。
また、法律や税務だけの専門家よりも、不動産を熟知し、なおかつ税務法務にも精通している専門家が極めて重要になっているのです。
当社代表の柴田は、野村證券・リクルート・大和ハウス工業などに在籍し、法人営業とオーナー顧客に対するコンサルタント職を通じて、特に不動産はもちろん、法人付随する税務法務や投資に関する知識と経験を積んでおります。
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